銀行還沒拿到手，幾百億業務就有了
每座城市綜合體項目里都包含住宅業態，而且規劃面積不會少於15萬平米。
這些住宅項目都坐落在長三角區域範圍內的三四五線城市裡。
要知道在房產市場最後的那一撥行情里，房價上漲速度最快的就是這類城市。
14年~15年左右，很多四五線城市的一手商品房價格也就每平米三四千的樣子，可是到了18年~19年這段時間裡，小縣城的房價都漲到2萬以上。
短短四年時間裡，房價翻了5倍還不止。
這意味著什麼？
一個規劃面積達到15萬平米的住宅小區，對外銷售單價平均達到1.5萬/平米，這樣一個小區的整體貨值將達到22.5億。
加上商業廣場裡的商鋪，總價值絕對超過30個億。
把公積金貸款額度剔除，剩下的商業貸款部分也能占到總數的50%，那也有15個億的貸款，而且這種量級的房貸項目一共有50個，這麼算下來，總數就是750個億。
當然，很少有開發公司將自己開發項目的房貸只交給一家銀行。
即便如此，陽市農村商業銀行屆時能拿下三分之一的房貸，那也是總數高達250個億的超級大業務。
這些房貸絕大部分會做成25~30年的長期貸款，在這麼長的時間裡，購房業主要每個月向銀行進行連本帶息式還貸，貸款利率更是高達6%左右。
或許有人要問了，一個四五線城市的信用合作社改制而來的商業銀行，拿得出250個億的資金嗎？
這麼問的人，那就是小看金融的本質屬性了。
沒有哪家銀行會硬馬硬橋的拿出這麼多現金來。
都會採用金融手段來撬動槓桿，讓本金增幅好幾倍。
比如某業主購買一套商品房，做了100萬商業貸款，年限為30年，在此期限里，該貸款人連本帶息要還給銀行差不多200萬。
銀行的收益就是利息產生的100萬，但是需要分30年才能全部收回。
這麼一來，貸出去的100萬本金被占用時間長還不算，收益也同樣需要經過漫長的時間才能全部兌現。
對於金融行業來說，這種賺錢的方式實在難以忍受。
於是他們開始發明金融衍生品。
銀行會將100萬貸款，100萬利息，30年的貸款年限......整體打包，然後找到二級金
融機構，將這個總數高達200萬的金融資產包以150萬的價格賣給下級金融機構。
如此一來，銀行雖然少賺了50萬利息，但是不用再等30年，直接就能收回100萬本金，還能在短時間裡就賺到50萬的利息。
這150萬資金又可以在房貸市場流轉起來。
在沒有增加本金的情況下，銀行又可以給1.5戶購房人放貸。
這個動作重複再重複，直到打包賣給二級金融機構的資產包低於本金，循環才會停止..
對於二級金融機構而言，他們雖然用了150萬的現金買到了價值200萬的資產包，但要實現這50萬利差收益，需要經過30年。
用150萬本金，花30年時間，拿到50萬收益......這筆帳，怎麼算，怎麼虧。
但是對於金融機構而言，另有解決方案。
他們也會把這個資產包以更便宜的價格賣給下一級金融機構，實現快速兌現收益，並收回本金，重複向銀行收購更多的資產包，攫取更多利益。
雖然這個收益變少了，或許只有25萬，但利用錢生錢的目標達成了，這才是金融的本質。
這還不是最可怕的。
米國當年的次貸危機是怎麼誕生的？
究其根本，他們就是因為將房貸過度金融產品化，有些資產包因為反覆在金融機構之間倒手，攫取的利益已經不能讓那些貪婪的資本滿足了，於是他們開始將一些其他金融衍生品塞進這個資產包里。
要命的是這些塞進去的衍生品都是垃圾。
非但不能增加這個資產包的價值，還會起到嚴重的拖累作用。
08年前後那段時間裡，因為經濟形勢的緣故，米國出現不少房貸斷供的行為，這些行為直接影響到了一級市場的資產包。
如果只是一個單一的資產包，問題還不大。
但是在08年的米國，一份房貸的資產包不知道被倒手了多少回，次貸危機爆發前，米國商業銀行的槓桿率一般為10—20倍，投資銀行的槓桿率其至高達在30倍左右。
在國內，這一塊管控的相對嚴格一些。
即便如此，使用5倍左右的槓桿還是比較普遍的。
按照這個算法，總數為250個億的房貸資金，銀行只需要拿出50個億的本金就能接下來。
除了房貸之外，當然還有開發貸。
每個項目都會做開發貸，而且這是開發商自己就能決定的，因此陽市農村商業銀行幾平能吃下所有項目的開發貸。
即便每座城市綜合體項目的開發貸只有5個億，50個項目加起來，總數又是一個250
億。
這還只是本金部分，沒有將利息計算在裡面。
光靠這這兩項業務，陽市農村商業銀行在未來的5~6年裡就能吃得滿嘴是油。
董萱雖然不精通房地產，但她畢業後就開始在銀行工作，早就接觸過房貸和開發貸業務，因此很是知道裡面的彎彎繞繞。
在有些方面，她甚至比羅陽知道的更多。
「傅總、衛總，以後還請多關照！」
董萱再次往自己酒杯里倒滿紅酒，端起酒杯衝著傅彬和衛朝平道：「在我主持下的陽市農村商業銀行一定會以最佳的態度做好項目服務工作，尤其是在資金這一塊上，絕對不拖後腿。」
「嘖..
」
傅彬放下酒杯之後忍不住咂嘴：「銀行還沒拿到手，幾百億業務就已經敲定下來了，我都要忍不住羨慕......羅老弟，順帶問一句，我和老衛還有沒有機會入股這家銀行啊？」
聽到這樣的要求，羅陽當即就愣了一下。
「兩位老哥，說句實在話，我本來是邀請了老家當地幾個老闆入股銀行的。」
他回復傅彬道：「這些老闆在陽市當地本來就有名望，企業本身也在為地方上增加就業和稅收，所以他們入股銀行，地方政府不會反對，但是像你和衛老哥這樣的外地老闆，我還真不清楚上面的意見...
「老傅，你還是別想了。」
衛朝平這時候插話進來：「羅老弟能拿到收購資格，想必在老家做了不少投資，這些投資既是貢獻，也是抵押物，像我們這種外地老闆，基本是沒有可能的。」
他說的一點都沒錯。
在隨後的幾年裡，全國各地都在把一些銀行做商業化改制。
出問題的不少。
甚至還有更嚴重一些的，負責人攜幾百億資金跑路，留下一堆爛攤子給地方政府。
「可惜了.
」
傅彬一邊感嘆，一邊露出遺憾的表情。
可他真就不知道？